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物业能否公示欠费者名单?
www.0576f.cn  2018/9/9   文章来自:物业观察  阅读次数:184

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公示欠费者名单合理合法

业主不缴纳物业费,被物业公示名单,是合理合法的。

从契约论精神上来说,业主入住时,就已经和物业公司签署过物业托管协议了,业主签过字,就是明确了交纳物业费的义务,不交就属于违约行为了 
    
从法律上来说,根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交或拒绝交的,业主委员会有权督促其限期交纳。并且各省物业管理条例还有进一步的承接,例如《江苏省物业管理条例》第八十四条规定:“业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期缴纳。”


假如业主认为收费不合理可以拒绝缴纳物管费吗?

不可以!业主认为物业收费有猫腻可以要求物业公示具体的收费项目及收费明细,例如卫生费、安保费,更换维修设备费用等等”,查询下来觉得物业存在不合理的情况,可以向物价部门投诉。如果认为物业服务质量不到位则可以向住建部门投诉。

物业也不是可以无条件公布的。

首先,物业公布要依据其与业委会签署的合同,达到什么标准,欠多长时间才可以公示,而且公示的时候也不能涉及业主具体身份证、地址、工作单位等,否则,公示业主将可能面临垃圾短信、骚扰电话等困扰。
常见的物业催收物业费的非常规手段有几个:

1、物业公司在单元门口张贴带有威胁性言词的催缴通知;

2、物业公司采用断水断电的催收方式;

3、小区公共区域张贴公示业主欠费名单和个人信息;

4、将门禁卡、电梯卡与缴纳物业费进行绑定,不交物业费就不让进家门;

5、围追堵截,言语不和甚至殴打欠费业主;

这些非常规手段其实就是秀下限,没有一点法律意识。

这样的催收方法百害而无一利,很多都涉嫌侵权,甚至是违法行为。只会引发双方更多的的矛盾冲突,不利于催收工作的开展。

就拿本问题来说,公示欠费名单和个人信息,业主看到会对物业公司更加不满,对物业公司产生更敌对的心理。公示名单会引来其他业主对欠费者的嘲笑和讥讽、指责,涉嫌侵犯业主隐私权。

欠费和催费确实是物业公司的一个大难题,但最好还是不要使用这些突破公司道德底线的催收手段。催费其实也是考验一个物业公司的能力水平,一些优秀的物业公司通过改进服务、解决问题、加之催收技巧,很大程度上决定了物业费的收缴率。遇到长期、恶意欠费的可以起诉至法院,树立典型。

高品质的物业服务才是硬道理!光提收费,不谈服务,都是耍流氓!记住,底线很重要,一个公司要没了底线,还谈什么?


2
公示欠费者名单天经地义

业委会和物管公示欠费名单是交费业主的知情权和监督权!

毛主席说:“没有调查就没有发言权”,本人说“没有付出就没有享受权”。大家认同吗?

居民小区里很多人以个人隐私权为由,反对公示欠费业主的信息。但是,本人说:反对无效!有人还称:公布了后要到法院去告你。我回答:欢迎去告!

本小区的一位业主打了一个形象的比喻:物业服务其实就是小区的人共同凑点钱出来请了保姆和保安。也有人有更确切的比喻说:物业公司就是一辆大巴车,小区的所有人共同凑钱包了一辆大巴车,让这辆大巴车拉着我们驶向一个安全的远方。大家凑的钱多了,包的车会好一些,乘坐时会舒适一些;凑的钱少了,包的车会差一些。前提是家家都要出钱才能上车。

小区的物管办就是大巴驾驶员,乘车人应交钱后才能乘车。在大巴车行驶过程中,如果发现有人没有出钱却上了车,驾驶员的包车钱交不够给物业公司,那么会怎么样呢?第一他会换一辆破烂的车,在路上走走停停;第二,第干脆停在跑上不走了,要求欠钱的人把钱凑够。这个时候,受苦的谁呢?因此,在我们小区广大业主中,早就形成了这个共识:欠费业主占有了交费业主购买的服务,并且拉低了交费业主购买的服务质量。欠费者是寄生在交费业主身上的。欠费行为是传染病。


就如同这辆大巴车一样,驾驶员要把不交钱的人清理出来,其实最想知道的是已经交钱的业主,他们想知道,是哪些人没有凑钱就来蹭车坐呢,也要求把这些人找出来,大家好互相监督。在这样的情况下,业委会就如同代表大家去包车的人,想骂物管吗?物管反问你:钱凑够了吗?而交费的业主也很有意见:为什么我出的钱可以包一辆好车,却坐上了一辆坏车呢?此时,欠费者已经让物管有了抗拒业委会考核找到了不作为,懒作为的借口和理由。因此,业委会要组织公示欠费者名单,已经成为了对交费者知情权、监督权的义不容辞的责任。如果不公示,交费者就完全可以质疑业委会和物管。对物管的质疑是:为什么不检查车票就让他上车?对业委会的要求时:让物管把没有票的人清出来,业委会把这些名单说出来。


业委会必须要有一条原则:绝不让老实人吃亏。如上比喻,如果欠费乘车的人不让他们补交包车钱而占了便宜,那么第二趟车(第二年)就会有更多人要想方设法不再交钱,因为偷奸耍滑的人占了便宜,而老实交钱的人却吃亏了。在这样的情况下,不仅要求物业公司届时公示欠费者的姓名,房号,欠费类别及欠费额,而且通过业主代表团审议通过后,要求物管按日收取滞纳金。不仅这样,业委会还应该在业主微信群,QQ群里公示。

今年初,本小区只有三分之一业主交了公共电费,三分之二的业主在通知发出后近一个月还未交。如果不及时足额收取,到3月起供电部门不仅会自动计算所有公共电费的滞纳金,还有可能停电。那不就是让已经老实交费的业主吃亏了吗?为此,业委会要求物管,必须坚决地对未交费者采取果断的停水措施,因为不交电费,哪有电来把二次加压水泵启动供水到家,即使未交费业主占大多数,也要坚决停水。在业委会的强压下,物管断了所有未交费者的水,几天之后公共电费就基本交清,业委会在2月28日最后一天到供电部门交了电费。


本小区也推行了应急备用金制度,由各单元自行监管。有涉及到单元的设施设备出故障需要更换配件时,可以快速启用购买配件,免得长时间影响业主生活,这种情况下,公示不交费者同样是业委会天经地义的责任和义务,因为交费业主有权利知道是哪些人未交费而影响了大家。

反对公示欠费名单的人,一是对小区实际情况不调查不了解,是个法律书呆子;二是自己基本上就是欠费者。欠费者以侵犯其隐私的说法其实就是耍赖的行为。你不欠费,谁也不会公示你。另外,姓名和房号是隐私吗?况且只是在所居住的小区进行公示。即使真的是隐私,但你的隐私是欠费者自己让渡出来的,因为它侵害了交费者的权益,这样就让被侵权者有了知情的权利。法院对欠费老赖不仅要公布,还要采取如限制高消费、限乘高铁、飞机等一系列措施。那么,小区的欠费老赖为什么就不能被公示而且要受到一些限制呢?如果你关心你的小区,也请你转发给你的邻居们,让他们也知道这个道理。


3
公示欠费者名单法无禁止

是否有拖欠物业费,泉州市区某小区业主阿朗(化名)与小区业主管理委员会(以下简称“业委会”)发生分歧,后来业委会在小区一面LED显示屏上公布阿朗欠费的信息,里面包含阿朗的家庭住址及工作单位。昨日,记者了解到,历经两审,法院日前判业委会侵犯阿朗的隐私权和名誉权,需赔偿1000元并赔礼道歉。

案情:
被公布详细信息业主起诉业委会

去年8月份,阿朗作为原告,将业委会及业委会负责人阿亮(化名)起诉到丰泽区法院。

阿朗在起诉中要求业委会、阿亮立即停止损害他名誉权的行为,在小区西大门的LED显示屏下向他公开赔礼道歉,连续播放12天道歉信息,并在媒体上、阿亮的微信朋友圈、小区业主微信群内发文道歉。此外,阿朗还要求业委会、阿亮向他赔偿5188元。

阿朗说,2016年7月30日,他发现业委会在小区西大门LED显示屏上打出所谓的温馨提示,称他8年没交物业费,严重损害已缴费业主的权利,并公开了他的姓名、住址及工作单位。事实上,他并非8年未缴费,业委会的行为是对他公然的侮辱和诽谤,严重侵犯了他的名誉权,造成他及其家属在生活上的诸多困扰,导致他的家庭成员精神压力非常大。

业委会:
业主欠费是事实并未侵犯名誉权

对于阿朗的起诉,业委会有自己的说法。

业委会表示,业委会在小区LED显示屏刊登的温馨提示,其内容完全符合客观事实,并没有侮辱或者诽谤阿朗,不存在损害其名誉的行为。因阿朗作为小区业主,享受了小区业委会提供的物业服务,理应和其他业主一样按期缴纳物业服务费。但是从2008年11月份开始,长达8年之久,经过业委会多次书面催收,阿朗仍未按期缴纳物业服务费。业委会为了保障小区物业管理服务正常运作,才在小区LED显示屏上刊登温馨提示,希望阿朗看到后及时缴纳物业服务费。

此外,业委会认为,不应该追加阿亮为被告,业委会无须赔偿,更无须赔礼道歉。

法院:
侵犯名誉权隐私权业委会道歉并赔钱

经法院查实,小区西大门上方LED显示屏上于2016年7月30日起播放一则温馨提示,内容为:阿朗作为小区××栋×××室业主,整整8年没有缴纳物业管理费,已严重损害了已交费的广大业主利益,其工作单位为某某公司。

历经两审,泉州市中级人民法院对此案作出终审判决。法院认为,业委会虽有权督促各位业主及时履行物业服务合同约定的缴纳物业服务费用的义务,但双方当事人提供的证据表明双方当事人就是否拖欠物业费情况发生争议,业委会在争议未处理之前,在小区西大门面向外面道路路口的LED显示屏上公布阿朗的相关信息,该LED显示屏面向不特定社会公众的温馨提示,不仅侵犯了阿朗的个人隐私,而且侵害了他的名誉权,应承担相应的侵权责任。

据此,法院判决业委会赔偿阿朗1000元,业委会还得在小区西大门LED显示屏以连续发布公告3天的方式为侵害阿朗隐私权、名誉权一事向他赔礼道歉。同时,法院驳回阿朗的其他诉讼请求。

我们注意到,这次法院判决是有前提的:双方当事人就是否拖欠物业费情况发生争议,业委会在争议未处理之前,在小区西大门面向外面道路路口的LED显示屏上公布阿朗的相关信息。这并不表明,公示欠费业主信息侵权。


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